Os comerciantes que alugam os seus pontos comerciais têm observado um fenômeno corriqueiro em tempos pós-crise (no caso depois da pandemia da Covid-19), qual seja, a redução no preço médio dos aluguéis, em função, principalmente, pelo fato de que as novas lojas, em geral, estão com locativos menores em comparação com as antigas.
Os desafios enfrentados pelos lojistas físicos, especialmente a concorrência com as vendas digitais (acelerada por força da pandemia), além dos reajustes aplicados nos aluguéis no final de 2020 e ao longo de 2021 com base nos IGPs, criaram um contexto de pontos comerciais arrendados pré-crise com preços proibitivos, ou seja, com uma configuração de custos de ocupação incompatíveis com os faturamentos dos estabelecimentos. Por essa razão, os novos estabelecimentos, como regra, estão com aluguéis mais baixos.
Diante desse cenário, muitos lojistas que continuaram em funcionamento e não conseguiram renegociar os seus aluguéis, agora têm a oportunidade de diminuir os seus locativos judicialmente.
A Lei do Inquilinato prevê duas formas de o inquilino pleitear judicialmente a redução do aluguel. A primeira é por meio da ação renovatória de contrato de locação. Nesta hipótese, o novo aluguel entrará em vigor a contar do novo período locatício, lembrando que a ação renovatória precisa ser ingressada de um ano a seis meses antes do vencimento do prazo contratual.
A outra maneira é através da ação revisional de aluguel. Esta demanda, por sua vez, somente pode ser apresentada depois de três anos de vigência do contrato ou da última alteração do aluguel. Na ação revisional o novo aluguel incidirá a partir da citação do locador no processo e valerá até o final do contrato.
Em ambas as ações, não havendo acordo, o juiz é que fixará o valor do locativo do imóvel em pauta, após perícia avaliatória, que verificará, conforme as normas técnicas, o seu preço justo. Em resumo, o perito judicial apurará uma média ponderada à luz das quantias praticadas em outros imóveis semelhantes.
Com efeito, nas situações em que o lojista está dentro do período da ação renovatória e tem (quase) certeza de que o seu aluguel está acima da média de mercado, bem como não consegue firmar acordo com o seu locador, é possível o ajuizamento da referida demanda cumulada com a revisional de aluguel, ou seja, deste modo, o locativo avaliado judicialmente passará a vigorar a contar da citação do senhorio no processo e não apenas a partir do início do prazo renovado, além de garantir ao comerciante a prorrogação do prazo contratual de vigência por mais cinco anos. A vantagem de cumular as ações é reduzir os custos com os honorários advocatícios, despesas periciais etc.
Recomenda-se que, antes de optar pelo procedimento acima, o locatário realizei uma pesquise de mercado e contrate um laudo extrajudicial para apontar o valor justo do locativo.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
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