Decreto Federal 12.689/2025 amplia prazo para georreferenciamento de imóveis rurais

O Decreto Federal nº 12.689, publicado em 21 de outubro de 2025, amplia o prazo limite para a exigência de certificação de georreferenciamento de imóveis rurais. Ludmila Braga, sócia do Tauil & Chequer Advogados associado a Mayer Brown, destaca que, com a nova norma, a dimensão dos imóveis foi completamente desconsiderada, e o prazo definitivo para a obrigatoriedade do georreferenciamento foi postergado para 21 de outubro de 2029.”
Segundo Ludmila Braga, a exigência de identificação georreferenciada para hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento ou qualquer situação de transferência de imóveis rurais existe desde 2002, quando o Decreto Federal n° 4.449 foi publicado. A antiga norma, editada sucessivas vezes, estabelecia prazos que variavam de acordo com as áreas dos imóveis – a título exemplificativo, imóveis rurais de até 25 hectares precisariam estar devidamente georreferenciados e certificados no INCRA até 20 de novembro de 2025.
Ludmila chama a atenção ainda para a Nota Técnica CPRI/IRIB n° 03/2025, publicada no último dia 10 de novembro pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), com orientações sobre a interpretação harmonizada do decreto.

Com fundamento na distinção técnica entre “georreferenciamento”, que é procedimento técnico de medição de imóvel e “certificação no INCRA”, que se trata de cadastro administrativo que atesta a não sobreposição de áreas, o IRIB esclarece que o decreto não suspendeu a obrigatoriedade do georreferenciamento em si, mas tão somente a exigibilidade da certificação no INCRA.
Em função da suspensão da eficácia do art. 176, §4º, da Lei de Registros Públicos, tanto o IRIB quanto o CNJ reconhecem a dispensabilidade do georreferenciamento em casos de mera transferência imobiliária, excetuados os casos em que se fizer necessária a adequação da especialidade objetiva por ausência de elementos mínimos de segurança quanto à identificação do imóvel na matrícula, a critério do registrador e considerando as peculiaridades locais.

Nesses casos, o oficial deverá formular a exigência de retificação de área em nota devolutiva fundamentada, nos termos do art. 440-AS, V, CNN/CN/CNJ-Extra.
Segue quadro comparativo sintetizando o posicionamento do IRIB:

Antes do Decreto 12.689/2025

Após a publicação do Decreto 12.689/2025

Regra

Obrigatoriedade de georreferenciamento e certificação no INCRA (conforme prazos e condições fixados pelo Poder Executivo).

Obrigatoriedade apenas de georreferenciamento.

Aplicação

Transferência de propriedade;
Desmembramento, parcelamento ou remembramento;
Retificação de área;
Outros casos de abertura de matrícula de imóveis rurais, ainda que dispensem a apuração da área remanescente (p. ex., usucapião, desapropriação, discriminação de áreas públicas etc.);
Imóveis que já estão certificados, independentemente do tamanho;
Imóveis objetos de processos judiciais (na forma do art. 2° do Decreto n° 5.570/2005).

Desmembramento, parcelamento ou remembramento;
Retificação de área;
Outros casos de abertura de matrícula de imóveis rurais, ainda que dispensem a apuração da área remanescente (p. ex., usucapião, desapropriação, discriminação de áreas públicas etc.).

Permanece obrigatório o georreferenciamento e certificação do INCRA nos seguintes casos:

Imóveis que já estão certificados, independentemente do tamanho;
Imóveis objetos de processos judiciais, independentemente do tamanho (na forma do art. 2° do Decreto 5.570/2005).

A especialista lembra, contudo, que a validade do novo decreto é objeto de questionamento judicial: a Ação Popular nº 1086967-47.2025.4.01.3700, da 3ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Maranhão, que busca a suspensão liminar dos efeitos da norma.

O autor da Ação Popular alega que o decreto, ao revogar o escalonamento progressivo, configuraria um “retrocesso normativo”, comprometendo a segurança jurídica fundiária e elevando o risco de grilagem e conflitos agrários.

Ludmila destaca que a decisão da juíza substituta Aliana Rubim Cabral Capeletto, (proferida em 30 de outubro de 2025) adia a análise do pedido de urgência, porém, reconhece o “extraordinário impacto sistêmico” da demanda.
Com isso, a magistrada determinou que a União, por meio da AGU, apresentasse no prazo de 15 dias os fundamentos técnicos, jurídicos e administrativos que motivaram a edição do decreto. Assim, o pedido liminar será reavaliado após a manifestação da União.

Ludmila Braga é sócia da prática de Transações e Investimentos Imobiliários da Tauil & Chequer em associação com Mayer Brown, no escritório de São Paulo. Ela tem uma vasta prática que abrange todos os aspectos do setor imobiliário transacional, incluindo diversos setores. Ela fornece consultoria sobre alternativas de negócios no Brasil, fornecendo às partes as ferramentas para buscar tomadas de decisão baseadas em dados. Ludmila frequentemente representa investidores institucionais em joint ventures imobiliárias, fundos e financiamentos imobiliários. Ludmila está envolvida em projetos sustentáveis e estruturas inovadoras relacionadas a investimentos de impacto no mercado imobiliário, tanto para clientes públicos quanto privados, geralmente envolvendo considerações interdisciplinares.
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