No mercado imobiliário brasileiro, o termo “contrato de gaveta” é frequentemente utilizado para descrever um tipo de acordo de compra e venda entre comprador e vendedor, realizado sem a participação ou anuência de instituições financeiras. De acordo com o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.245, a propriedade de um imóvel só se transfere com o devido registro em cartório de imóveis.
Segundo a advogada imobiliária Gabriela Pereira, esse tipo de contrato é bastante comum no Brasil, especialmente quando o comprador não consegue comprovar a renda necessária para obter um financiamento bancário ou está com o nome negativado.
“Nesses casos, o comprador e o vendedor formalizam um contrato privado de compra e venda, muitas vezes com o auxílio de uma procuração. Contudo, esse procedimento não é suficiente para garantir a transferência legal da propriedade do imóvel. O ‘contrato de gaveta’, portanto, não é reconhecido pelo banco nem registrado no cartório de imóveis, o que acarreta uma série de riscos”, explica Gabriela.
A especialista ainda destaca os riscos legais significativos para ambas as partes envolvidas nesse tipo de transação. Para o comprador, o principal risco é a perda do imóvel, mesmo após o pagamento integral do valor acordado.
“Como o contrato não tem respaldo jurídico no sistema de registros de imóveis, a propriedade não é transferida formalmente para o comprador, deixando-o vulnerável a problemas futuros. Além disso, a regularização da situação do imóvel após a quitação é um dos maiores desafios enfrentados por quem opta por esse tipo de acordo. Golpes também são comuns, já que o comprador pode ser enganado por um vendedor que não tem a intenção de honrar o compromisso”, ressalta.
Para o vendedor, os riscos incluem a restrição de crédito junto aos bancos, a impossibilidade de realizar novos financiamentos e a possibilidade de perda definitiva do imóvel, caso o comprador não cumpra com as obrigações acordadas. Em muitos casos, o vendedor pode ser impedido de vender o imóvel novamente ou de realizar transações legais, já que o contrato não foi formalizado corretamente.
“A validade do contrato de gaveta, do ponto de vista jurídico, só se aplica entre comprador e vendedor. Ou seja, o contrato é válido apenas para as partes que o assinam, mas não tem efeito perante o agente financeiro ou o cartório de registro de imóveis. No entanto, é possível regularizar a situação do imóvel por meio de uma consultoria jurídica especializada, que pode analisar os documentos e as circunstâncias envolvidas no caso e orientar sobre a melhor forma de regularizar a transação. Algumas pessoas sugerem que a usucapião seria uma solução, mas essa não é uma alternativa adequada para resolver a questão”, alerta.
A advogada imobiliária orienta que, em caso de rescisão do contrato, as implicações legais são graves. Não há garantia ou proteção para nenhuma das partes em litígios, o que torna a transação extremamente arriscada. A falta de respaldo jurídico torna a disputa mais difícil e o processo de resolução de conflitos mais complicado e demorado.
“Embora existam algumas estratégias para minimizar os riscos de um contrato de gaveta, como a consulta a um advogado especializado antes da formalização, não há como garantir total segurança em uma transação desse tipo. O mais seguro, portanto, é evitar esse tipo de acordo e buscar alternativas legais e formais. A formalização do contrato de compra e venda por meio de escritura pública e registro no cartório de imóveis é a forma mais segura e eficaz de garantir que a propriedade seja transferida legalmente”, informa.
A conscientização sobre os riscos do contrato de gaveta é crucial, especialmente para pessoas em dificuldades financeiras que buscam o sonho da casa própria. No entanto, os prejuízos legais e financeiros são muito maiores do que o custo de uma assessoria jurídica especializada, tornando a contratação de um advogado a melhor opção para garantir uma transação segura e sem problemas no futuro.
“Independentemente da forma de aquisição, todas as transações imobiliárias envolvem riscos, e muitas vezes são feitas com documentos inválidos ou falsificados. Para garantir que o sonho da casa própria não se transforme em um pesadelo, contratar uma consultoria jurídica especializada sempre será o melhor caminho”, conclui.
Por: Gabriela Pereira é advogada imobiliária
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