Parcelamentos Urbanos depois da Lei da Liberdade Econômica

A Lei da Liberdade Econômica — Lei Federal no 13847, de 20/9/2019 – foi editada com o objetivo de dar efetividade aos princípios constitucionais da liberdade de empreender e da livre concorrência, buscando diminuir o tamanho da intervenção do Estado brasileiro sobre as atividades econômicas desenvolvidas pelo cidadão.

É certo que prevalecem inúmeros regramentos previstos em lei, ainda mais quando se trata de licenciamento urbanístico e ambiental. Esses regramentos não poderão ser desprezados e colocados de lado, mas em se tratando de parcelamentos urbanos, a nova lei tem uma importante função de definir alguns limites da atuação dos poderes públicos, que serão um marco regulatório muito relevante para as empresas que se dedicam à atividade imobiliária em nosso País.

O art. 3o, inciso XI da Lei traz importantes considerações, próprias do Direito Urbanístico que merecem destaque:

O primeiro ponto é que já no referido inciso XI está previsto que não se deve exigir medida ou prestação compensatória ou mitigatória abusiva. E nas alíneas de ¨b¨ até ¨e¨ definiu-se o que seriam medidas abusivas, quais sejam, aquelas que:

1) requeiram medida que já era planejada para execução antes da solicitação pelo particular, sem que a atividade econômica altere a demanda para execução da referida medida;

2) utilizem-se do particular para realizar execuções que compensem impactos que existiriam independentemente do empreendimento ou da atividade econômica solicitada;

3) requeiram a execução ou prestação de qualquer tipo para áreas ou situação além daquelas diretamente impactadas pela atividade econômica; ou

4) mostre-se sem razoabilidade ou desproporcional, inclusive utilizada como meio de coação ou intimidação.

Essas previsões legais são importantes na medida em que é comum o Poder Público, e até mesmo o Ministério Público, exigirem do setor de construção civil a realização de contrapartidas, mitigações e compensações que servem muito mais para solucionar antigos problemas urbanos, do que propriamente resolver os impactos gerados pelo próprio empreendimento. Com essa fixação da nova lei, cria-se fundamento jurídico para contestações quando estes tipos de atitudes forem objeto de fixação pelas autoridades públicas.

Há uma distância grande, ainda, até que se atinja a efetividade e cumprimento da nova lei federal. Há mais de 5000 municípios no País com capacidade de aprovação de parcelamos urbanos. Isso sem contar que todos os 27 Estados também participam do procedimento de aprovação. E há uma cultura de intervenção e fixação de contrapartidas, muitas vezes, além do que seria devido.

O tempo e capacidade dos poderes públicos de assimilar a nova legislação é que vão dizer se a lei vai ser cumprida. De qualquer forma, empreendedores desse segmento passam a ter um marco jurídico que estabelecem limites muito bem definidos à autuação dos poderes públicos sobre o tema.

*Evandro A. S. Grili é advogado, sócio de Brasil Salomão e Matthes Advocacia e Diretor da Área de Direito Ambiental do Escritório.
11, novembro, 2019|